Verborgen gebreken koophuis

Bij het kopen van een huis zijn verborgen gebreken het laatste waar u op zit te wachten. Helaas komen verborgen gebreken regelmatig voor. Veel voorkomende gebreken zijn bijvoorbeeld lekkages, schimmelvorming, houtrot en problemen met waterleidingen of rioleringen. Maar wat kunt u hier nu aan doen als koper?

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Bij de koop van een huis heeft de verkoper een mededelingsplicht. De verkoper moet u informeren over gebreken in het huis. De verkoper is verplicht om niet alleen zijn eigen belang na te streven, maar ook om u te informeren over gebreken die uw koopbeslissing kunnen beïnvloeden. De mededelingsplicht is al van toepassing als er bij de verkoper een vermoeden bestaat dat er een gebrek aanwezig is in het huis.

» Lees meer

Tegelijkertijd heeft u als koper van een huis een onderzoeksplicht. Het is belangrijk dat u een bouwinspectie laat uitvoeren door een bouwkundige, voordat u de koopovereenkomst tekent. De bouwtechnische (bouwkundige) keuring is een onafhankelijke, visuele keuring die u informatie geeft over de bouwkundige staat van het huis.

Als de bouwkundige keuring voor het sluiten van de koopovereenkomst is uitgevoerd, weet u van tevoren al wat er schort aan de woning en kan daar met het bepalen van de koopprijs rekening mee worden gehouden.

Over het algemeen geldt: hoe erger het (verborgen) gebrek, hoe sneller aangenomen zal worden dat het gebrek bekend had moeten zijn bij de verkopers voordat het huis is verkocht. Dat betekent dat de verkopers sneller aansprakelijk zullen zijn als duidelijk is dat zij over het gebrek hadden moeten spreken, in plaats van zwijgen. Als voorbeeld kan gedacht worden aan een flinke lekkage die niet gemeld wordt door de verkopers; de rechter heeft er over het algemeen weinig begrip voor als de verkopers zo’n gebrek niet melden voordat de koop is gesloten en zal de verkopers aansprakelijk vinden voor het opdraaien voor (de kosten van) herstel.

» Verberg

Wat te doen wanneer u een gebrek constateert

Wanneer u bij de overdracht of kort hierna een gebrek constateert, is het belangrijk dat de verkopers daar snel van op de hoogte brengt en dat u ze uitnodigt om de gebreken zelf te bekijken, desgewenst met een expert. U doet er zelf ook verstandig aan om een schade-expert de gebreken te laten beoordelen, zodat er geen misverstanden kunnen zijn over belangrijke punten zoals de ernst van de gebreken en de vraag wanneer die gebreken zijn opgetreden. Als de verkopers (en eventueel hun expert) de gebreken hebben bekeken en ook uw eigen expert een deskundig oordeel heeft gegeven kunt u vervolgens proberen om met de verkopers een afspraak te maken over het herstel en de kosten daarvan.

» Lees meer

Helaas gebeurt het vaak dat het niet lukt om onderling hierover afspraken te maken; in veel gevallen zeggen de verkopers namelijk dat zij niet aansprakelijk zijn voor de gebreken, dat die gebreken niet in de weg staan aan een normaal gebruik of dat u de gebreken zelf had moeten ontdekken. Het heeft dan weinig zin meer om verder te discussiëren en u doet er verstandig aan om in dat geval met een in verborgen gebreken gespecialiseerde advocaat contact op te nemen die voor u een procedure kan aanspannen tegen de verkopers.

» Verberg

Termijn om te reageren

Er is geen specifieke termijn gekoppeld aan het constateren en melden van het probleem. Het kan zijn dat er ernstige gebreken zijn, die U pas later opvallen. Zoals bijvoorbeeld bij schimmel en vochtproblemen onder vloeren. Het komt vaak voor dat U bijvoorbeeld van uw buren verneemt dat er specifieke problemen waren met de woning, waarvan U niet op de hoogte was. In het algemeen is het wijs om zo snel mogelijk gebreken te achterhalen en op tijd de verkoper te laten weten dat er iets mis is met de woning. Dit zal ook een belangrijk punt zijn tijdens de procedure. Als u namelijk niet op tijd klaagt, kan dat gevolgen hebben voor uw kansen in de procedure. Ook is het belangrijk dat u de verkopers de gelegenheid geeft om de gebreken zelf te herstellen.

Nakoming vorderen van verkopers, of schadevergoeding.

Als u als koper op tijd heeft geklaagd en de verkopers desondanks niet zijn overgegaan tot (betalen voor) herstel van de gebreken heeft u een keuze. U kunt alsnog nakoming vorderen van de verkopers, de verkopers moeten dan alsnog de gebreken herstellen. Eventueel kunt u nog aanvullende schadevergoeding vragen. Het alternatief is dat u een vervangende schadevergoeding vraagt en zelf het herstel laat uitvoeren.

» Lees meer

In dergelijke procedures wordt vaak een expert benoemd die moet bepalen wat precies de omvang van de schade is, wat de kosten van herstel zijn en hoe lang de schade al aanwezig is in de woning. U staat daarom sterker tijdens zo’n procedure als u al voordat de procedure is opgestart een expert heeft ingeschakeld; u heeft dan uw bewijs (beter) op orde en dat komt uw kansen in de procedure altijd ten goede.

» Verberg

Als eenmaal duidelijk is dat er inderdaad schade is, wanneer die is ontstaan en wat de geschatte kosten van herstel zijn, zal de vraag beantwoord moeten worden of de gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning. Is dat het geval, dan zijn de verkopers al snel aansprakelijk voor de gebreken.

Dat wordt anders als er weliswaar sprake is van (ernstige) gebreken, maar deze gebreken niet een normaal gebruik van de woning in de weg staan. In dat geval is het lastiger om schadevergoeding te vragen, maar natuurlijk niet onmogelijk.

Sprake van verborgen gebreken dat normaal gebruik in de weg staat of niet?

De discussie die dan gevoerd moet worden is of de verkopende partij zijn mededelingsplicht heeft geschonden, met andere woorden: of de verkopers een bepaalde eigenschap van de woning vermeld (of juist verzwegen) hebben en het voor verkopers duidelijk moet zijn geweest dat u de koopovereenkomst niet, of op andere voorwaarden, zou zijn aangegaan zonder (of juist met) die mededeling. Juridisch wordt dit dwaling genoemd.

Er is overigens ook sprake van dwaling als zowel de kopers, als de verkopers, dwalen over een bepaalde eigenschap (het gebrek) in de woning. Ook in dat geval kan de koopovereenkomst vernietigd of gewijzigd worden, waardoor u aanspraak kunt maken op financiële compensatie.

Juridische hulp voor kopers geconfronteerd met verborgen gebreken.

Voor kopers is het belangrijk om goede juridische bijstand te hebben in een procedure over verborgen gebreken om te voorkomen dat u na een procedure met lege handen komt te staan. VIER advocaten staat u daarom graag met raad en daad terzijde, zowel voor, als tijdens, een procedure.

Bel voor kundig juridisch advies .